У 2025 році в Україні запроваджено оновлену систему оподаткування операцій з продажу нерухомості. Ставки суттєво відрізняються залежно від кількості угод, типу майна, строку володіння та наявності документів про витрати. Нові правила мають на меті посилити прозорість ринку та мінімізувати «сірі» схеми. Експертка з нерухомості Олена Бондарук детально пояснює, як саме працює нова модель оподаткування.
Ставки податку: що і скільки доведеться платити
Основний податок при продажу житла формується з податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військового збору. Залежно від кількості продажів і тривалості володіння нерухомістю, ставки змінюються:
- Один продаж на рік, якщо житло у власності понад 3 роки — 0% ПДФО і 0% військовий збір.
- Один продаж, якщо житло було придбане менш як три роки тому — 5% ПДФО + 5% військовий збір = 10%.
- Другий та наступні продажі протягом одного року — 18% ПДФО + 5% військовий збір = 23%.
- Комерційна нерухомість — 5% ПДФО + 5% військовий збір + 1% держмито = 11% незалежно від строку володіння.
Наприклад, у разі повторного продажу квартири за 2 млн грн продавець заплатить близько 460 тис. грн податків.
Як зменшити суму оподаткування
Податок може нараховуватись не на всю суму, а лише на прибуток, але лише за наявності підтверджувальних документів:
- Якщо продавець може довести, що купив квартиру за 1 млн грн, а продав за 1,5 млн грн, податок розраховується з 500 тис. грн прибутку.
- За відсутності підтвердження витрат — податок стягується з усієї суми продажу.
Також обов’язковою є актуальна оцінка нерухомості. Якщо вона не відповідатиме ринковій ціні або буде заниженою, податкова може провести додаткову перевірку і донарахувати податки.
Хто звільняється від сплати податків
Згідно з новими нормами, від оподаткування звільняються наступні категорії:
- Особи, які володіють житлом понад 3 роки.
- Спадкоємці майна від родичів першого ступеня (діти, батьки).
- Громадяни з інвалідністю I групи.
- Ветерани бойових дій.
- Вимушені переселенці, які отримали компенсацію за зруйноване житло.
Водночас подароване майно підлягає оподаткуванню, навіть якщо дарувальником є родич.
Інші супутні витрати при продажу
Крім податків, учасники угоди несуть додаткові витрати:
- Держмито — 1% від оціночної вартості.
- Пенсійний збір — 1% (сплачує покупець).
- Нотаріальні послуги — від 6 до 10 тис. грн, розподіляються за домовленістю.
- Реєстрація прав власності — додатково оплачується.
Розподіл обов’язків наступний:
- Продавець сплачує ПДФО, військовий збір та держмито.
- Покупець оплачує пенсійний збір.
Боротьба з «сірою» оцінкою: електронний моніторинг
З 2025 року в Україні запроваджено нову систему контролю — електронний моніторинг ринку нерухомості. Вона автоматично відстежує угоди, ціни яких суттєво нижчі за ринкові. У таких випадках податкова може донарахувати податки з урахуванням реальної ринкової ціни.
«Це мінімізує поширені схеми заниження вартості й виведення коштів готівкою», — підкреслює експертка Олена Бондарук.
Контекст: податок на «зайву» площу
Поряд із податками на продаж, в Україні також діє податок на великогабаритне житло. Його сплачують власники:
- Квартир понад 60 м².
- Будинків понад 120 м².
- Кількох об’єктів загальною площею понад 180 м².
Нововведення у сфері оподаткування покликані не лише наповнити держбюджет в умовах війни, а й зробити ринок нерухомості більш прозорим та справедливим.
Залишити коментар